Cuando compras un lote, el precio no es lo único que pagas. Hay gastos de notaría, un impuesto departamental y los derechos de la oficina de registro. Si los conoces desde el principio, negocias mejor y no te llevas sorpresas el día de la firma.
Resumen: qué se paga y quién suele pagarlo
| Gasto | Tarifa 2026 | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 3 por mil sobre lo que exceda $259.300 | Mitad y mitad, salvo pacto |
| IVA sobre derechos notariales | 19 % | Mitad y mitad, salvo pacto |
| Impuesto de registro (Santander) | 1,1 %, según la Gobernación | La ley dice partes iguales; en la práctica suele asumirlo el comprador |
| Derechos de registro | Entre 9,11 y 13,33 por mil según el valor, más 2 % | Por costumbre, el comprador |
| Retención en la fuente | 1 % si vende una persona natural | El vendedor |
Lo más importante: quién paga qué se puede negociar. Déjalo escrito en la promesa de compraventa.
Derechos notariales e IVA
La notaría cobra por elaborar y autorizar la escritura. Las tarifas de 2026 están en la Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, que rige desde el 1 de febrero de 2026. El ajuste se hizo con el IPC de 2025, que fue de 5,10 %.
- Base: $30.900 para actos de hasta $259.300.
- Sobre lo que exceda $259.300: 3 por mil, es decir, 0,3 %.
- Hojas: $5.600 por cada hoja de la escritura usada por ambas caras, con el papel de seguridad incluido.
- Copias auténticas: $5.600 por hoja.
- Recaudos para la Superintendencia y el Fondo Cuenta Especial de Notariado: dependen del valor. Para escrituras entre $300.000.001 y $500.000.000 son $52.700.
Sobre los derechos notariales se suma el IVA. La tarifa general del IVA en Colombia es del 19 % (Estatuto Tributario, artículo 468).
Ojo con el avalúo catastral: si el precio de la escritura es menor que el avalúo catastral, la notaría liquida sobre el valor mayor (artículo 51 de la misma resolución).
¿Quién paga? Por ley y costumbre, y salvo pacto en contrario, comprador y vendedor pagan los derechos notariales en partes iguales, según explica Asuntos Legales.
Impuesto de registro en Santander
Es un impuesto departamental que se paga para poder registrar la escritura. Antes se le conocía como “beneficencia”. Cuando se trata de inmuebles, se paga en el departamento donde está el predio (Ley 223 de 1995, artículo 232).
La Ley 223 de 1995 (artículo 230) permite a las asambleas fijar una tarifa entre 0,5 % y 1 % para actos con cuantía que se registran en las oficinas de registro. Sin embargo, la Gobernación de Santander publica en su sede electrónica una tarifa de 1,1 % para estos actos, con base en la Ordenanza 077 de 2014. Esa página no muestra fecha de actualización, así que no pudimos confirmar que sea la tarifa liquidada en 2026. Por eso, confirma el valor en la boleta fiscal que expide la Gobernación.
- Base: el valor de la escritura, pero nunca menos que el avalúo catastral (artículo 229).
- Quién paga: la ley dice que las partes, por mitades, salvo que acuerden otra cosa (artículo 227). En la práctica, el comprador suele asumirlo.
- Plazo: dos meses desde la firma de la escritura. Si te demoras, se cobran intereses de mora (artículo 231).
Derechos de registro 2026
Son lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura. Para 2026 los fijó la Resolución RES-2026-001726-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, que rige desde el 2 de febrero de 2026. La tarifa cambia según el valor de la compra:
| Valor del acto | Tarifa 2026 |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 fijos |
| De $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
| De $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
| De $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
A ese valor se suma un 2 % por sistematización y conservación documental. Si el precio es menor que el avalúo catastral, se liquida sobre el avalúo. El certificado de tradición cuesta $24.300 en ventanilla o $23.000 por el canal electrónico.
Un dato útil: los lotes de El Edén cuestan entre $390.000.000 y $488.022.000, así que todos caen en el rango de 12,60 por mil. Puedes ver el precio de cada uno en lotes disponibles.
Retención en la fuente: la paga quien vende
Si el vendedor es una persona natural, debe pagar ante el notario una retención del 1 % del valor de la venta, antes de firmar la escritura (Estatuto Tributario, artículo 398). Es un gasto del vendedor, no del comprador.
Si quien vende es una empresa, las reglas cambian según quién compra. En ese caso, pregunta en la notaría o a tu contador.
Hay otro impuesto que casi nunca aplica a un lote de este rango: el impuesto de timbre en escrituras de inmuebles. Solo se causa cuando el valor es de 20.000 UVT o más (DIAN, Concepto 3245 de 2025). Con la UVT de 2026 en $52.374, ese umbral equivale a $1.047.480.000.
Ejemplo: gastos para un lote de $400.000.000
Supongamos un lote de $400.000.000 en Santander, con avalúo catastral menor que el precio, una escritura de 10 hojas y dos copias de 10 hojas cada una (30 hojas en total). Así quedarían las cuentas:
| Concepto | Cálculo | Valor aprox. | Fuente |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 0,3 % × ($400.000.000 − $259.300) | $1.230.100 | Res. SNR 2026-000964-6, art. 2 |
| Hojas y copias | 30 hojas × $5.600 | $168.000 | Res. SNR 2026-000964-6, arts. 2 y 5 |
| IVA | 19 % × ($1.230.100 + $168.000) | $265.600 | Estatuto Tributario, art. 468 |
| Recaudos SNR y Fondo | Rango de $300 a $500 millones | $52.700 | Res. SNR 2026-000964-6, art. 50 |
| Subtotal notaría | $1.716.400 | ||
| Impuesto de registro | 1,1 % × $400.000.000 | $4.400.000 | Gobernación de Santander |
| Derechos de registro | 12,60 por mil × $400.000.000 | $5.040.000 | Res. SNR 2026-001726-6, art. 1 |
| Sistematización | 2 % × $5.040.000 | $100.800 | Res. SNR 2026-001726-6, art. 1, parágrafo 8 |
| Certificado de tradición | Uno, en ventanilla | $24.300 | Res. SNR 2026-001726-6, art. 14 |
| Subtotal registro | $9.565.100 | ||
| Total de gastos | $11.281.500 | Cerca del 2,8 % del precio |
Si el comprador paga la mitad de la notaría y todo el registro, su parte sería de unos $10.423.300. Si la Gobernación liquidara el impuesto de registro al 1 %, ese renglón bajaría a $4.000.000.
Por su lado, si el vendedor es persona natural, pagaría $4.000.000 de retención en la fuente (1 %), además de su mitad de la notaría.
El predial del lote: lo básico
Después de comprar, pagarás cada año el impuesto predial al municipio donde está el lote. Confirma en el certificado de tradición y en el recibo del predial a qué municipio pertenece.
- Base: el avalúo catastral del predio.
- Límites de ley: la tarifa la fija el Concejo municipal. Por ley va de 5 a 16 por mil del avalúo. Para terrenos urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados puede ser mayor, sin pasar de 33 por mil (Ley 44 de 1990, artículo 4, modificado por la Ley 1450 de 2011).
- Cuenta rápida: por cada $100.000.000 de avalúo, cada 1 por mil equivale a $100.000 al año.
La tarifa que le toca a tu lote depende de la destinación que le asigne el catastro, y cada Concejo municipal la puede cambiar. Consulta la tarifa vigente en la Secretaría de Hacienda del municipio. Recuerda que el predial sigue al inmueble: si hay deudas, el municipio puede cobrarlas con el predio (Ley 1430 de 2010, artículo 60).
Cuota de administración
En un condominio sometido a propiedad horizontal, cada propietario contribuye a las expensas comunes. Son los gastos de administración y de los servicios comunes necesarios para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes (Ley 675 de 2001, artículo 29).
Antes de comprar, pide por escrito el valor actual de la cuota, el presupuesto aprobado y qué cubre. Por ejemplo, portería, mantenimiento de vías y zonas verdes o alumbrado común.
Recuerda: si el vendedor debe cuotas, el nuevo propietario responde solidariamente por ellas. Por eso el notario debe exigir el paz y salvo de administración en la escritura.
Consejos para no llevarte sorpresas
- Pide el recibo del predial para conocer el avalúo catastral antes de hacer cuentas.
- Deja por escrito en la promesa quién paga cada gasto.
- Reserva en tu presupuesto un margen para gastos, además del precio del lote.
- Pide a la notaría la liquidación previa de derechos, IVA y recaudos.
- Paga por transferencia bancaria y guarda todos los soportes.
- Registra la escritura dentro de los dos meses siguientes a la firma.
Si estás comparando formas de pago, revisa las condiciones de financiación de El Edén y nuestra guía sobre cómo comprar un lote en Colombia.
Fuentes
- Superintendencia de Notariado y Registro — Resolución RES-2026-000964-6 del 20 de enero de 2026 (tarifas notariales 2026; copia del texto)
- Camacol — Informe Jurídico 1014 (enero de 2026): actualización de tarifas notariales, Resolución 2026-000964-6
- Superintendencia de Notariado y Registro — Resolución RES-2026-001726-6 de 2026 (tarifas registrales 2026)
- Superintendencia de Notariado y Registro — Resolución RES-2026-001896-6 de 2026 (vigencia de las tarifas registrales desde el 2 de febrero de 2026)
- Gobernación de Santander — Trámite de impuesto de registro (tarifas publicadas)
- Ley 223 de 1995, arts. 227 a 232 — Impuesto de registro
- Estatuto Tributario, art. 398 — Retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales
- Estatuto Tributario, art. 468 — Tarifa general del IVA (19 %)
- DIAN — Resolución 000238 de 2025 (UVT 2026: $52.374)
- DIAN — Concepto 3245 de 2025 (impuesto de timbre en enajenación de inmuebles desde 20.000 UVT)
- Asuntos Legales — Gastos de notariado en compraventa de inmuebles (quién paga cada gasto)
- Gerencie — Tarifas notariales y registrales en Colombia 2026
- Ley 1450 de 2011, art. 23 — Tarifas del impuesto predial (modifica el art. 4 de la Ley 44 de 1990)
- Ley 1430 de 2010, art. 60 — Carácter real del impuesto predial
- Ley 675 de 2001, art. 29 — Expensas comunes y paz y salvo en la escritura
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado, notario o contador.